Lagen om hyra av bostadslägenhet förnyas den 1 oktober 2026. Reformen förkortar hyresvärdens uppsägningstid, utvidgar hävningsgrunderna, möjliggör elektronisk kommunikation i hyresförhållanden och inför en tidsfrist för återbetalning av hyresgarantin. Eftersom en del av ändringarna gäller endast nya avtal och en del även redan gällande hyresförhållanden, lönar det sig för hyresvärdar att se över sina avtal och rutiner redan nu.
Den nuvarande hyreslagen (481/1995) har varit i kraft i över 30 år. Hyresmarknaden har under den tiden förändrats betydligt: uppskattningsvis 1,6 miljoner finländare bor på hyra och antalet privata hyresvärdar är cirka 360 000. Genom lagändringen (531/2026) uppdateras bestämmelserna så att de motsvarar nuvarande praxis.
Det är inte fråga om en helt ny lag, utan om en omfattande uppdatering. Grundprinciperna för hyresförhållandet består, men ändringarna berör hyresförhållandets alla skeden från avtalets ingående till dess upphörande. Samma dag träder också ändringarna i kraft i lagen om hyra av affärslokal och i lagen om bostadsaktiebolag.
Bakgrund till reformen
Syftet med reformen är att förtydliga hyresvärdens och hyresgästens rättigheter och skyldigheter, minska tvisterna och förbättra hyresmarknadens funktion. Målet är dessutom att ge hyresvärdar bättre möjligheter att ingripa i störande boende. Parallellt har man berett ett förenklat rättegångsförfarande för hyrestvister, som ska minska parternas risk för rättegångskostnader.
De viktigaste ändringarna
Hyresvärdens uppsägningstid förkortas
Den viktigaste enskilda ändringen gäller hyresvärdens uppsägningstid. I fortsättningen är hyresvärdens uppsägningstid fyra månader om hyresförhållandet har pågått oavbrutet i minst två år, och i övriga fall tre månader. Tidigare tillämpades den längre uppsägningstiden på sex månader redan när hyresförhållandet hade pågått i ett år. Hyresgästens uppsägningstid på en månad förblir oförändrad.
Avtalets längd och så kallade hybridavtal
Lagen erkänner i fortsättningen en avtalstyp som är vanlig på marknaden, där hyresförhållandet först är tidsbundet och därefter fortsätter att gälla tills vidare. Ett sådant avtal kan sägas upp att upphöra tidigast vid den tidsbundna periodens slut. Samtidigt blir det nu vanliga villkoret om den första möjliga uppsägningsdagen ogiltigt i nya avtal.
Hävningsgrunderna utvidgas
Hyresvärden kan i fortsättningen häva hyresavtalet även av annat synnerligen vägande skäl. Ett sådant skäl kan till exempel vara att hyresgästen gör sig skyldig till ett allvarligt våldsbrott i omedelbar närhet av huset. Även hyresgästens agerande i fastighetens gemensamma utrymmen kan leda till hävning, och de situationer där hävning är möjlig utan föregående varning utvidgas.
Hyreshöjningar och hyresgaranti
En hyreshöjning ska meddelas skriftligen senast en månad innan hyresbetalningsperioden börjar. En bortglömd höjning kan inte längre tas ut retroaktivt, utan en försenad höjning träder i kraft först en månad efter meddelandet. Hyresgarantin ska återbetalas, eller meddelande om att den kvarhålls ges, inom 14 dagar från att hyresförhållandet upphört eller besittningen av lägenheten återlämnats.
Elektronisk delgivning
Parterna kan avtala om att meddelanden i hyresförhållandet ges elektroniskt. Även uppsägnings- och hävningsmeddelanden samt varningar kan i fortsättningen delges bevisligen via två avtalade elektroniska kanaler: själva meddelandet till exempel per e-post och ett aviseringsmeddelande per sms. Delgivningen anses ha skett den tredje dagen efter att aviseringsmeddelandet skickades.
Övriga ändringar
I lagen införs en presumtionsregel om rökförbud: rökning i lägenheten, på balkongen och i utomhusutrymmen som hör till lägenheten är tillåten endast med hyresvärdens tillstånd. Hyresgästen ska meddela hyresvärden vilka personer som bor i lägenheten och på vilken grund de har rätt att bo där. Dessutom regleras flyttningsdagen, hyresförhållandets upphörande när hyresgästen avlidit, hanteringen av egendom som lämnats kvar i lägenheten samt hyresvärdens rätt att få tillträde till lägenheten på ett nytt sätt.
Sammanfattning: vad gäller för gamla avtal?
| Ändring | Gäller avtal som ingåtts före 1.10.2026 |
|---|---|
| Uppsägningstid 3/4 mån. | Nej, om inte parterna avtalar annat |
| Ogiltigheten av villkor om första uppsägningsdag | Nej, gamla villkor förblir i kraft |
| Förfarandet vid hyreshöjning | Nej, om inte avtalet ändras |
| Hyresgarantins omfattning | Nej |
| Flyttningsdag | Nej, om inte parterna avtalar annat |
| Återbetalning av hyresgaranti inom 14 dagar | Ja |
| Rökförbud | Ja |
| Ny hävningsgrund | Ja |
| Anmälan om boende | Ja |
| Elektronisk delgivning | Ja, när kanalerna har avtalats |
Vad innebär reformen för hyresvärden?
Reformen ger hyresvärden större handlingsutrymme, men samtidigt skärps kraven på förfarandet. Den kortare uppsägningstiden underlättar till exempel försäljning av en uthyrd bostad eller att ta den i eget bruk. Å andra sidan kan fel vid hyreshöjningar och i hanteringen av hyresgarantin i fortsättningen leda till direkta ekonomiska förluster.
I praktiken är övergångsperioden den största utmaningen. I samma hyresbestånd kommer det i flera år att finnas avtal på vilka delvis olika bestämmelser tillämpas. Vid varje uppsägning måste man därför först utreda om avtalet har ingåtts före eller efter den 1 oktober 2026. Parterna kan avtala om att ett gammalt avtal ska omfattas av de nya bestämmelserna, men en sådan ändring bör göras med eftertanke eftersom den också medför de nya reglerna om hyreshöjning.
Vi rekommenderar hyresvärdar särskilt följande åtgärder:
- Uppdatering av avtalsmallar. Villkoret om den första uppsägningsdagen ska ersättas med lagens kombination av tidsbundet avtal och avtal som gäller tills vidare.
- Avtal om elektroniska kommunikationskanaler. E-post och sms duger för uppsägnings- och hävningsmeddelanden endast om man uttryckligen har avtalat om dem.
- Tidsplanering av hyreshöjningar. Det skriftliga meddelandet ska skickas senast en månad innan betalningsperioden börjar.
- Planering av slutbesiktningar. Skador ska dokumenteras så att hyresgarantin kan återbetalas, eller meddelande om kvarhållande ges, inom 14 dagar.
- Insamling av uppgifter om de boende. Hyresgästerna bör få anvisningar om anmälan om boende genast när lagen har trätt i kraft.
Ändringarna gäller också bostadsaktiebolag när de agerar hyresvärdar samt fastighetsförmedling när en bostad säljs uthyrd.
Vad innebär reformen för hyresgästen?
Hyresgästens ställning förbättras särskilt i ekonomiska frågor. För första gången införs en tydlig tidsfrist för återbetalning av hyresgarantin, retroaktiva hyreshöjningar förbjuds och höjningar ska meddelas skriftligen. Hyresgästens egen uppsägningstid på en månad består och kan inte förlängas genom avtal. Även rätten att hos domstol ansöka om uppskov med flyttningsdagen kvarstår.
Hyresgästen får också nya skyldigheter. Hyresvärden ska underrättas om de personer som bor i lägenheten, och för myndiga boende ska namn, födelsedatum och kontaktuppgifter uppges. Om man har avtalat om elektronisk kommunikation ska kontaktuppgifterna hållas aktuella, eftersom ett meddelande kan anses ha kommit fram även om det inte har lästs.
Uppsägningstiderna var den mest omstridda frågan under beredningen. Hyresgästernas företrädare motsatte sig förkortningen av hyresvärdens uppsägningstid, eftersom den försämrar boendetryggheten. Hyresvärdarnas företrädare hade i sin tur velat att uppsägningstiderna skulle balanseras ännu mer. Riksdagens miljöutskott (MiUB 8/2026 rd) ansåg att slutresultatet var balanserat.
Avslutningsvis
Reformen av hyreslagen är framför allt en uppdatering. Den skriver in etablerad praxis i lagen, för in elektronisk kommunikation i hyresförhållandena och balanserar uppsägningstiderna måttligt. I avtal som undertecknas före den 1 oktober 2026 ska man inte ta in villkor som bygger på den nya lagen, eftersom sådana villkor är ogiltiga.